これまで地域農業では「人・農地プラン」が活用されてきましたが、農業経営基盤強化促進法等の改正により、令和5年4月1日から地域計画として法定化されました。地域計画は市町村が地域の話合いを踏まえて策定し、必要に応じて随時見直す制度です。

地域計画には、地域農業の将来像とともに、「誰が・どの農地を将来利用するのか」を一筆ごとに示す目標地図があります。

ですから、いまの土地利用案件では、農地転用の申請を考える前に、次の4点を先に押さえておきます。

• 対象農地が地域計画の区域に含まれているか
• 目標地図に誰が位置付けられているか
• 転用に伴って地域計画の変更が必要か
• 変更手続にどれだけ時間を要するか

以前の農地転用実務に「地域計画の確認」という新しい前処理が加わった、と考えると分かりやすくなります。

農業振興地域整備計画で農用地区域（農振青地）に指定されている農地は、原則として農地転用できません。非農業用途へ利用する場合には、農振法上の要件を確認し、必要に応じて農用地利用計画を変更して農用地区域から除外した後、農地転用許可へ進みます。

現在の農振除外では、次のような点が確認されます。

• 代替地がないこと
• 地域計画に支障がないこと
• 農地の効率的利用に支障がないこと
• 担い手への農地集積に支障がないこと
• 土地改良施設に支障がないこと
• 基盤整備事業の完了後8年を経過していること

さらに現在は、都道府県の農用地区域内農地面積目標への影響も同意基準となっています。

なお、農振除外が農地転用を伴う場合には、転用許可処分との整合を図るため、あらかじめ転用許可権者と調整する仕組みも示されています。

自分の農地を自分で転用するなら、主に農地法第4条。売買や賃貸借で権利を動かしながら転用するなら、主に第5条です。

この立地条件に加え、資力・信用、事業実施の確実性、必要面積、道路・排水、周辺農地への影響などの一般基準を確認します。

現在の農林水産省の農地転用実務資料は、「農地法の運用について」および「農地法に係る事務処理要領」が令和8年4月1日現在、「農地法三段表」が令和8年5月27日現在のものとして公開されています。

農地法上転用できても、都市計画法上、予定する施設を建築できるとは限りません。都市計画法上の「開発行為」は、主として建築物の建築または特定工作物の建設を目的とする土地の区画形質の変更です。現行の国土交通省の運用指針では、農地等の宅地以外の土地を宅地にする場合は原則として開発行為として取り扱う考え方が示されています。

したがって「農地 → 造成 → 住宅・倉庫・農産物加工施設等」という事業では、農地法と都市計画法を並行して確認する必要があります。

市街化調整区域では、何を建てるかで結論が変わります

市街化調整区域は市街化を抑えるための区域なので、開発・建築できる用途が限られます。そこで最初に置く問いは一つです。この施設は、都市計画法第34条のどの立地基準で成立するのか。ここが決まらないまま図面を進めると、あとで振り出しに戻ります。

例えば、これまで支援した農産物加工施設のように、市街化調整区域内で生産される農林水産物の処理・貯蔵・加工施設であれば、事業内容等によって都市計画法第34条第4号を検討するケースがあります。一方、一般住宅・一般倉庫・一般工場等では、同じ第34条第4号を当然に利用できるものではなく、その用途について別の立地根拠が必要です。

盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）は令和5年5月26日に施行されました。従来の宅地だけでなく、農地・森林を含め土地の用途にかかわらず、規制区域内の一定規模以上の盛土・切土・土石の堆積等を対象とする制度です。

田を盛土して住宅敷地にする。農地を造成して倉庫用地にする。駐車場にするために造成する。いずれの場合も、農地転用・開発許可・盛土規制をまとめて確認します。

• 接道
• 進入路の幅員・構造
• 道路占用・承認工事
• 雨水排水
• 汚水・生活排水
• 農業用水路
• 土地改良施設
• 法定外公共物
• 河川
• 隣接農地への流出・被害

農地を宅地や施設用地に変えると、雨水の流れ方が変わります。だから排水計画は、農地転用でも開発許可でも必ず見られます。「建物は入るのに、進入路と排水先が取れない」という理由で計画を練り直すことになる例もあります。候補地を絞る段階で確認しておくと、この引き返しを避けられます。

「土地を買ってから調べる」のでは遅い場合があります

第5条転用を伴う事業用地では、契約の前に法令を調べておきたいところです。価格が安い土地には、たいてい理由があります。

• 地域計画から外せない
• 農振除外が難しい
• 第1種農地にあたる
• 市街化調整区域で、予定用途の立地根拠がない
• 造成・盛土規制に適合しない
• 接道や排水に問題がある

このどれか一つでも当たれば、予定していた事業が実現できないことがあります。見るべきは土地代ではなく、最終的に使える土地かどうかです。

候補地について、次の項目を確認します。

その結果を、○ 実現可能性が高い／△ 条件付き・計画変更が必要／× 現計画では困難という形で整理し、事業計画の見直しにつなげます。

一つずつ終わらせるより、並行して調整したほうが早い

地域計画の変更が終わってから農振除外を考える。農振除外が終わってから農地転用を考える。農地転用が終わってから開発許可を考える。——この進め方だと、途中で別の法令上の問題が出てきたときに、大幅な手戻りが生じる可能性があります。

やまと-農-では、地域計画担当、農振担当、農業委員会、都市計画・開発担当、盛土担当、道路・排水担当など、関係部署を早い段階から確認し、許認可全体の工程を組み立てます。

主な必要資料

• 所在地・地番
• 土地登記事項証明書
• 公図
• 地積測量図等
• 現況写真
• 予定建築物・施設の概要
• 土地利用計画案
• 配置図
• 造成計画
• 排水計画
• 事業計画
• 地域計画・目標地図関係資料
• 農振農用地関係資料
• 農地法関係資料
• 都市計画関係資料
• 道路・水路関係資料

※ 事業構想の段階で詳細図面がない場合でも、「何を、どのくらいの規模で、誰が利用するのか」が分かれば、初期的な法令調査を始めることができます。

このようなご相談に対応します

• 農地を購入して事業所・倉庫を建てたい
• 農産物加工施設を整備したい
• 農地に農業用施設を建てたい
• 市街化調整区域なので建築できるか分からない
• 地域計画に入っていると言われた
• 農振青地なので転用できないと言われた
• 農振除外と農地転用を同時に進めたい
• 開発許可が必要か知りたい
• 盛土規制法の対象か確認したい
• 田を盛土して施設用地にしたい
• 接道・排水まで含めて確認したい
• 土地を購入する前に法令調査をしてほしい
• 複数の許認可をどの順番で進めるべきか分からない