農地売買・賃貸・農地バンク活用支援

農地を農地として売買・貸借する場合、誰がその農地を取得・利用するのかが重要です。農地法第3条では、取得後に農地を効率的に利用すること、周辺の農地利用へ支障を生じさせないことなど、取得者側について許可基準があります。法人が農地を所有する場合には、原則として農地所有適格法人である必要があります。農林水産省は2026年7月24日更新の農地制度資料でも、この売買・貸借制度と取得要件を改めて整理しています。

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現在の農業経営基盤強化促進法の基本要綱では、農地バンクが農用地利用集積等促進計画により、農地中間管理権や賃借権等の設定だけでなく所有権移転も行えることが明示されています。

「利用権設定で貸している」という言い方は、いま何を指すのか

これまで農家の間では「利用権設定で貸している」「市役所を通して貸している」という言い方が広く使われてきました。現在は、地域計画を基礎として農地バンクを活用した集積・集約化へ制度が移行しています。農地バンクは、2023年4月施行の改正農業経営基盤強化促進法で法定化された地域計画に基づき、所有者不明農地・遊休農地も含めて農地を借り受け、担い手等へ貸し付ける役割を担っています。

農地法第3条による売買・貸借は現在も利用できますので、「旧・利用権設定は今後どうすればよいのか」というご相談は、農地法第3条か、農地バンクかを個別に比較して答えを出します。

農林水産省は、農地バンクが原則として市町村の地域計画に位置付けられた者に農地を貸し付ける仕組みとしています。地域計画外でも、農業委員会から促進計画の作成を要請するなど、一定の方法で農地バンクを活用できる場合があります。

出し手から見た農地バンクの利点

農地を貸す所有者には、「借り手と直接契約するのは不安」「賃料の管理が面倒」「将来、借り手が農業をやめたらどうなるのか」という心配があります。農地バンクでは、機構が所有者から借り受けて担い手等へ貸し付けるため、この不安が小さくなります。相談窓口は、市町村、農業委員会、各都道府県の農地バンクにあります。

• 複数筆をまとめて貸したい
• 離農後も農地として利用してほしい
• 地域の担い手に引き継ぎたい

こうした場合は、とくに有力な選択肢になります。

また、農用地区域内の農地を農地バンクの促進計画等により譲渡した場合には、一定の場合の譲渡所得特別控除、取得者側の登録免許税の軽減、不動産取得税の軽減といった措置もあります。農林水産省は2026年6月時点で、農地の相続・売買等に関する税制特例を体系的に案内しています。

※ 具体的な税務上の適用判定・税額計算は、税理士等の専門家と連携して確認します。すべての農地バンク貸付けに自動的に適用されるものではありません。

親が農業をしていて、子が農地を相続したが、子は会社員で県外在住。農業をする予定はない。——このご相談では、相続による農地取得そのものと、その後に第三者へ売却・貸借する手続を分けて考える必要があります。農地法には相続等により農地の権利を取得した場合の第3条の3による農業委員会への届出制度があり、その後の第三者への売買・貸借は、改めて農地法や農地バンク等の制度を確認します。

所有者不明になる前の対策が、いちばん効きます

相続登記等がされない状態が何世代も続くと、登記名義人が祖父・曽祖父のまま、相続人が多数、一部の所在が不明、という状態になります。現在は、所有者不明農地についてすべての相続人を探索することなく、一定の手続で農地バンクを通じて最長40年間利用できる仕組みがあります。ただし最も望ましいのは、所有者不明になる前に相続関係を整理し、次の利用者を決めておくことです。相続と農地の出口の整理は Ⅲ-(1) 農地・土地利用・継承支援 をご覧ください。

一般的な不動産取引では、物件調査 → 売却条件の整理 → 買手探索 → 条件交渉 → 契約 → 決済・所有権移転という流れがあります。農地でも契約の基本は同じですが、これに加えて、農地法、地域計画、農地バンク、農振、現在の耕作者、水利、農道、土地改良区、利用状況の確認が入ります。

まとまった1haと、10か所に分散した合計1haでは、利用価値がまったく異なります。次の条件も価格と同じくらい重要です。

• 大型農機が進入できるか
• 隣接農地と連続しているか
• 水利が確保できるか、排水条件はどうか
• 土壌・形状、現在の作付状況
• 既存の賃借権の有無
• 地域計画上の位置付け

eMAFF農地ナビでは、農振区分や市街化調整区域等の情報に加え、「貸したい」「農地中間管理機構へ貸したい」「売りたい」といった意向情報も確認できます。

※ 「筆ポリゴン」は権利関係や筆界を確定するものではなく、参考情報としての利用が前提です。境界や権利関係は、公図・登記事項証明書等で確認します。

農地を売却する場合

農地を貸す場合

農林水産省は、地域計画外の区域でも、必要に応じて農業委員会から農地バンクへ促進計画の作成を要請するなどして活用できる場合があるとしています。

農地を農地のまま売却する場合は、農地法第3条等が中心です。一方、転用目的で権利を移転する場合には農地法第5条を中心に、地域計画、農振除外、農地区分、都市計画、開発許可、盛土規制、道路・排水を確認する必要があります。

詳しくは Ⅰ-(3) B 農地法第4条・第5条転用支援 と Ⅰ-(3) D 開発許可・土地利用法令調整支援 をご覧ください。

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このようなご相談に対応します

• 高齢になり農業をやめたい
• 後継者がいない
• 田畑を売却したい
• 地域の農業法人へ譲りたい
• 農地を貸したい
• 農地バンクへ預けたい
• 旧・利用権設定が終了する
• 相続した農地をどうすればよいか分からない
• 県外に住んでいて管理できない
• 複数筆をまとめて整理したい
• 売却と貸付けのどちらが有利か
• 近隣農業者へ売りたい
• 新規就農者へつなぎたい
• 農機・施設も一緒に承継したい
• 将来の相続まで含めて整理したい

※ 個別の土地・取引について宅地建物取引業法の適用関係その他の法的取扱いを確認し、登記、税務、紛争性のある法律事務については、司法書士、税理士、弁護士等と役割を分担します。