裁判所の競売で農地を買い受ける場合、原則として、農業委員会等が発行する買受適格証明書が必要となる物件があります。裁判所も、農地の期間入札・特別売却では、証明書が必要な物件について入札書に添付するよう案内しており、農業委員会（総会）の開催時期によっては証明書の取得が入札期間に間に合わない場合があるため、早期の確認を求めています。

国税等の公売でも、農地の場合には農業委員会等の買受適格証明書が必要です。国税庁は、農地等の公売について、原則として買受適格証明書を有する者に参加を限定する取扱いを示しています。

裁判所競売では、買受適格証明書を取得して入札します。最高価買受申出人になったあとの流れは次のとおりです。

公売でも、売却決定後に農地法上の許可・届出等を行います。農地については、その許可・届出の受理がなければ権利移転の効力が生じません。

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農地を農地として取得する場合には、農業委員会による農地法第3条許可を前提として検討します。取得する農地を含む農地を効率的に利用すること、周辺の農地利用に支障を及ぼさないこと等が許可判断の基本です。

入札前には、例えば次の項目を整理します。

• 何を栽培するのか
• 取得面積
• 現在の経営面積
• 農業従事者
• 農業機械
• 通作距離
• 農作業経験
• 水利
• 農道
• 周辺農地との関係
• 地域計画
• 既存農地の耕作状況

「最低50a必要」という旧下限面積要件は、現在ありません

農地法第3条にかつて存在した下限面積要件は現在廃止されています。ただし、下限面積がなくなった＝誰でも農地を買えるという意味ではありません。営農体制、農地の効率的利用、周辺農地への影響など、その他の第3条要件は引き続き審査されます。古い競売説明資料と現行の農地法を混同しないようご注意ください。

法人で競売農地を取得する場合

株式会社・合同会社等の法人が競売によって農地の所有権を取得する場合には、原則として農地所有適格法人の要件を満たす必要があります。法人名義で入札を予定する場合には、法人形態、事業内容、議決権構成、役員構成、農業従事体制を入札前に確認します。農地を所有する法人と、解除条件付き貸借等で農地を借りて農業参入する一般法人とでは要件が異なります。

現在の農地政策では、地域計画・目標地図の位置付けが重要になっています。農業経営基盤強化促進法の改正により地域計画が法定化され、現在は全国各地域で地域計画の実現・ブラッシュアップが進められています。

• 地域計画の区域か
• 目標地図上の利用者は誰か
• 現在の耕作者は誰か
• 入札希望者が地域の農業を担う者として位置付け可能か
• 周辺農地の集積・集約化へ支障がないか

農地バンク（農地中間管理機構）は、現在、地域計画に基づいて農地の集積・集約化を進める制度となっています。取得後の規模拡大まで考えるなら、地域計画上の位置付けを入札前に確認しておく意味があります。

農振農用地（青地）かどうか

農地として営農を継続する場合でも、対象土地が農振青地か、農振白地か、農業振興地域外かを確認しておくことには意味があります。特に将来、農業用施設を整備したい、農産物加工施設を整備したい、経営を拡大したい、一部を転用したいと考える場合、農振上の位置付けが土地利用に大きく影響します。

入札価格だけを見て決める案件ではありません。取得後10年・20年の農業経営から逆算して、その土地の制度上の位置付けを確かめておきます。

「競売農地を落札して自宅を建てたい」「倉庫・車庫を建設したい」「会社の駐車場・資材置場にしたい」といった場合は、第3条ではなく、主として農地法第5条による転用目的の権利取得を検討します。

これらを入札前に確認します。「競売価格が安い」ことと、「事業用地として使える」ことは、まったく別の問題です。

裁判所のBIT（不動産競売物件情報サイト）では、競売物件について物件明細書・現況調査報告書・評価書のいわゆる「3点セット」を確認できます。裁判所自身も、入札前に物件内容を十分確認するよう案内しています。しかし農地の場合には、3点セットだけでは不足することがあります。

やまと-農-で追加確認する主な項目

• 農地法上の農地該当性
• 農地台帳
• eMAFF農地ナビ
• 農振青地・白地
• 地域計画・目標地図
• 現耕作者
• 賃借権・使用貸借等
• 水利
• 農道
• 土地改良区
• 耕作状況
• 進入可能性
• 農業機械の利用可能性
• 隣接農地との一体性
• 都市計画区域
• 転用可能性
• 開発可能性
• 公法上の規制

eMAFF農地ナビでは、農地台帳等を基礎に農振区域、市街化調整区域、貸付・売却意向等の農地情報を地図上で確認できます。ただし最終的な判断は、農業委員会・市町村等の行政機関への確認を行います。

令和2年4月の民事執行法改正

裁判所の不動産競売では、令和2年4月施行の民事執行法改正により、入札時に「暴力団員等に該当しない旨の陳述書」を入札書ごとに提出することが必要となりました。現在のBITでも、陳述書、個人の場合の住民票等、法人の場合の代表者事項証明書・登記事項証明書、代理入札の場合の委任状、宅地建物取引業者の場合の免許証の写しなどが案内されています。

2つのスケジュールを同時に管理します

農地競売では、裁判所の入札スケジュールと、農業委員会の申請締切・総会日程の双方を管理する必要があります。裁判所も、農業委員会の開催時期によって証明書が入札に間に合わないことがあると注意喚起しています。

公売は競売とは別の制度です

公売は、税等の滞納処分として差し押さえられた財産を売却する制度です。現在の国税の公売では、期日入札、期間入札、競り売り、オンラインによる手続などが利用されています。農地の場合には買受適格証明書の提出も必要で、買受適格証明書 → 公売参加 → 最高価申込者 → 売却決定 → 農地法上の許可・届出 → 権利移転という特別な取扱いが定められています。

「競売で経験があるから公売も同じ」ではありません。公告内容・執行機関・売却条件を個別に確認します。

その結果を、○ 入札を検討できる／△ 条件付きで検討／× 現在の取得目的ではリスクが高いという形で整理します。

落札後は「農業経営」へつなげます

農地競売で重要なのは、落札そのものではありません。例えば農業法人が競売農地を取得する場合、次のようにつながっていきます。

行政書士 × 宅地建物取引士 × 競売不動産取扱主任者の視点から

農地競売には、競売不動産として見る視点だけでなく、農地制度として見る視点、農業経営として見る視点、将来の土地利用として見る視点が必要です。

やまと-農-では、行政書士として農地法・農振法・行政手続を確認します。そこに、宅地建物取引士・競売不動産取扱主任者としての知識と、不動産事業で競売案件に取り組んできた経験を重ねます。

見ているのは「この農地に入札できるか」ではなく、「取得後、この農地を目的どおり活用できるか」です。

このようなご相談に対応します

• BITで農地の競売物件を見つけた
• 買受適格証明書を取得したい
• 入札期限に証明書が間に合うか確認したい
• 農地法第3条で取得できるか調査したい
• 農業法人で競売農地を取得したい
• 農地と宅地が一括売却されている
• 現在の耕作者・賃借関係を確認したい
• 地域計画上の位置付けを調べたい
• 農振青地か確認したい
• 落札後に住宅・倉庫を建てたい
• 転用・開発できるか入札前に知りたい
• 公売農地への参加を検討している
• 農地取得後の営農計画も相談したい
• 取得後に認定農業者・補助金まで進めたい