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自分が所有する畑に自宅を建築するなら第4条、農家から農地を購入して自宅・倉庫を建築するなら第5条、というのが基本的な考え方です。なお、農地を農地のまま耕作目的で購入・貸借する場合は第3条が基本となるため、「農地を買う＝すべて第3条」ではありません。

第4条｜自己所有・相続した農地を住宅用地等にしたい

実務上、多いご相談の一つが「親から相続した田・畑に自宅を建てたい」というケースです。現在の所有者自身がその農地を住宅敷地等へ転用する場合は、基本的に農地法第4条を検討します。

ただし、自分の土地・相続した土地だから自由に転用できるわけではありません。所有関係 → 農振 → 地域計画 → 都市計画区域 → 農地区分 → 道路・排水 → 建築・開発可能性、という順に確認します。

第5条｜農地を購入して住宅・倉庫・車庫等を建てたい

第5条は、権利移動・設定と転用が一体になる場面です。例えば次のようなケースです。

• 農地を購入して自宅・倉庫・車庫を建てる
• 農地を借りて店舗・事務所を整備する
• 農地を購入して駐車場・資材置場にする
• 農地を取得して太陽光発電設備を整備する

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市街化区域内の農地 ─ 原則として「許可」ではなく「届出」

市街化区域内にある農地については、通常の農地転用許可ではなく、あらかじめ農業委員会へ届出を行う仕組みがあります。自己転用なら第4条の届出、権利移動・設定を伴う転用なら第5条の届出です。

市街化調整区域内の農地 ─ 農地法と都市計画法の双方から

市街化調整区域では、市街化区域の届出特例ではなく、原則として第4条・第5条の許可を検討します。さらに、都市計画法上も開発・建築に強い制限があります。開発許可は自治事務であるため、地域ごとの運用が行われる仕組みです。

そのため、農地法上は転用可能でも、都市計画法上は住宅・倉庫等を建築できないということがあり得ます。市街化調整区域では、とくに土地取得の前から農地転用と開発・建築を一体で確認します。

非線引き都市計画区域の農地

都市計画区域の中には、市街化区域と市街化調整区域の区分（線引き）を行っていない区域があります。非線引き都市計画区域は市街化区域ではないため、市街化区域内農地の届出特例が当然に適用されるわけではなく、原則として農地法上の許可基準を確認します。

また、非線引き都市計画区域の中にも用途地域が指定されている区域があります。現行の「農地法の運用について」では、用途地域が指定され、農業上の土地利用との調整が整っている区域は第3種農地の要件の一つとなり得ることが示されています。「非線引き＝第2種農地」などと機械的に判断することはできません。

農振農用地区域（農振青地）

市町村の農業振興地域整備計画において農用地等として利用すべき区域に設定された土地が農用地区域で、一般に「農振青地」と呼ばれます。現行の「農地法の運用について」では、農用地区域内にある農地の転用は原則として許可できないと明記されています。

住宅や事業用地等への恒久転用を予定する場合には、原則として先に農振法上の農用地利用計画の変更（農振除外）を検討します。現在の農振除外では、法定の除外要件に加えて、都道府県の農地面積目標への影響も確認する仕組みとなっています。

「農振白地」なら転用できるのか

農業振興地域内であっても農用地区域に含まれていない土地は、一般に「農振白地」と呼ばれます。白地であれば、青地のように農用地区域から除外する手続が問題にならない場合がありますが、白地＝自由に農地転用できるという意味ではありません。農地である以上、次に農地法上の農地区分を確認します。

農地転用許可では、農地の優良性や周辺の市街地化の状況等に応じて農地を区分し、農業上の利用への支障が比較的小さい農地へ転用を誘導しています。

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甲種農地

甲種農地は、第1種農地に該当する農地のうち、市街化調整区域内にある特に良好な営農条件を備えた農地です。現行の「農地法の運用について」では、おおむね10ha以上の一団の農地のうち高性能農業機械による営農に適する一定の農地、一定の土地改良事業の工事完了後8年を経過していない農地などが示されています。優良農地として特に強く保全されるため、例外的に転用できるケースも第1種農地より限定されます。

第1種農地

第1種農地は、農用地区域内農地を除き、良好な営農条件を備えている農地です。おおむね10ha以上の一団の農地や、一定の土地改良事業等の対象農地などが該当し得ます。原則として転用は認められませんが、農業用施設、農産物加工・販売施設その他、法令で認められた一定のケースでは例外的に許可の対象となることがあります。

「第1種農地＝絶対に転用できない」と機械的に判断するのではなく、予定用途が例外規定に該当する可能性まで確認します。

第2種農地

第2種農地で問われるのは、なぜその農地でなければならないのかです。現行の「農地法の運用について」では、申請事業の目的、面積、立地等を踏まえ、周辺に農地以外の土地や第2種・第3種農地等があってそこで事業目的を達成できるか、といった考え方が示されています。「この土地を所有しているから」「価格が安かったから」では理由になりません。この場所でなければならない事情を、具体的に組み立てます。

第3種農地

第3種農地は、市街地の区域内または市街地化の傾向が著しい区域内にある農地です。用途地域が定められ、農業上の土地利用との調整が整った区域なども要件になり得ます。現行の運用では、第3種農地の転用は許可することができるという基本的な取扱いが示されています。ただし、第3種農地であっても、資力、事業の確実性、道路・排水、周辺農地への影響などの一般基準まで不要になるわけではありません。

• 転用目的が具体的であるか
• 必要な資金を確保できるか
• 必要な他法令の許認可を得られる見込みがあるか
• 転用面積が目的に照らして適切か
• 道路・進入路を確保できるか
• 排水計画に問題がないか
• 周辺農地に被害を及ぼさないか

実際の申請では、事業計画書、土地利用計画・排水計画、施設図面、資金計画、資力・信用を証する資料、被害防除計画等が必要書類として求められるのが一般的です。

地域計画に入っている農地

いまの農地転用では、「地域計画」も見ておく必要があります。地域計画に係る農地を転用する場合、あらかじめ地域計画の変更が必要となり、従来より時間を要する場合があります。

都市計画法・開発許可との関係

農地法上は転用できても、都市計画法上の開発・建築が認められなければ、予定していた土地利用は実現できません。開発許可は自治事務です。所在地の許可権者（都道府県等）が、どの基準でどう運用しているかを確かめておきます。

道路・排水関係は早い段階で確認します

進入道路、接道、雨水排水、生活排水、事業排水、側溝・水路、農業用水路、隣接農地への影響などが、事業の成否に関係します。「住宅は配置できるが排水先が確保できない」「倉庫へ大型車両が進入できない」「盛土により隣接農地へ雨水が流れる」といった問題が、計画変更の原因になることがあります。

盛土・造成を伴う場合／建築確認との連携

田を住宅敷地にするため盛土する、農地を造成して駐車場や倉庫敷地にするといった場合には、農地転用とは別に、盛土規制その他の造成関係の手続を確認する必要があります。また、転用後に建築する場合には建築基準法等に基づく建築手続が別途関係します。

重要なのは、農地転用が終わってから建物を考えるのではなく、建築計画を先に把握して農地転用を設計することです。行政書士業務として農地法・農振法・都市計画法等の行政手続を中心に支援し、建築設計・建築確認など建築士その他の専門家の業務が必要な部分は、役割を整理して進めます。

太陽光等の再生可能エネルギー発電設備を農地に設置する場合には、農地転用許可が必要になります。

主な必要書類

• 土地登記事項証明書
• 公図
• 位置図・付近見取図
• 現況写真
• 事業計画書
• 土地利用計画図
• 排水計画図
• 建物・施設の平面図・立面図
• 資金計画
• 資力・信用を証する資料
• 被害防除計画
• 売買・賃貸借等の契約関係資料
• 農振・地域計画関係資料
• 開発許可その他の他法令資料

※ 必要書類は案件・自治体によって異なります。申請前に、所在地の農業委員会・市町村の最新の様式・添付資料をご確認ください。

最新の通知に基づいて確認します

2026年8月現在、農林水産省が公表している農地転用実務の主要資料は次の4点です。

• 農地法三段表（令和8年5月27日現在）
• 農地法関係事務に係る処理基準について（令和7年4月1日現在）
• 「農地法の運用について」（令和8年4月1日現在）
• 農地法に係る事務処理要領（令和8年4月1日現在）

やまと-農-では、法令だけでなく、これらの最新通知・事務処理要領と、対象農地の所在地の都道府県・農業委員会等の実務運用を確認しながら手続を進めます。

• 相続した農地に住宅を建てたい
• 自分の田・畑を住宅敷地にしたい
• 親所有の農地に子どもの住宅を建てたい
• 農地を購入して住宅を建てたい
• 農地を購入して倉庫・車庫を建てたい
• 会社の駐車場・資材置場にしたい
• 店舗・事務所用地にしたい
• 太陽光発電設備を整備したい
• 「農振青地」と言われた
• 第1種農地と言われて転用できるか分からない
• 市街化調整区域なので建築可能か確認したい
• 非線引き都市計画区域で転用可能性を調べたい
• 土地を購入する前に法令調査をしたい
• すでに造成・転用してしまった

「4条・5条申請」だけでなく、最終的な土地利用まで見据えます

農地転用が難航する理由は、農地法だけではありません。農振青地で、しかも地域計画にも入っていたため農振除外と地域計画変更が必要になる。農地法上は転用可能でも、市街化調整区域で予定建物が建てられない。農地転用も開発も可能だが、接道や排水計画の見直しが必要になる。——こうしたケースがあります。

やまと-農-では、農地法＋農振法＋地域計画＋都市計画法＋開発許可＋道路・排水＋造成・盛土＋建築手続との連携を、一連の土地利用計画として整理します。単なる申請書作成ではなく、依頼者が予定する土地利用を実現するための許認可工程を組み立てることを重視します。