農振除外・用途区分変更支援｜農振青地・農地転用・開発許可｜やまと-農-
農振農用地区域 除外・用途区分変更支援
「農振青地だから転用できない」と言われた土地を、除外と用途区分変更の両面から検討します。
相続した農地に住宅を建てたい。農地を購入して事業用地として使いたい。農地に農産物加工施設や農業用倉庫を整備したい。——こうした計画を進める途中で、「この土地は農振農用地（青地）なので、そのままでは転用できません」と言われることがあります。農業振興地域整備計画において農用地区域に定められた土地は、将来にわたり農業上の利用を確保すべき土地です。農用地区域内の農地は、農用地利用計画で指定された用途以外への利用は原則として認められず、転用のために除外が必要な場合には、農用地利用計画を変更したうえで農地法上の転用許可を受ける必要があります。だからこそ農振青地の案件は、いきなり農地法第4条・第5条を申請しても進みません。その前に、農振法上どの手続が必要かを見極めるところから始めます。
農林水産省に33年間勤務した農政分野の経験と、行政書士として12年間培ってきた行政手続の経験を生かし、国の農業政策・農地制度・各種支援制度と、実際の農業経営とを結び付けることを重視しています。国の制度を知ることと、現場でその制度を「使える形」にすることは別の問題です。
※ これまでに農業関係業務に取り組んできた地域です。地域ごとに異なる営農条件、行政機関・農業委員会等の実務を確認しながら支援します。
まず「農振除外」か「用途区分変更」かを判定します
「農振青地を農地以外に使う＝必ず農振除外」ではありません
農振農用地区域内の農地を現在とは異なる用途に利用する場合、大きく2つの方法を検討します。
| 手続 | 土地の位置付け | 代表的なケース |
|---|---|---|
| 農振除外 | 農用地区域（青地）から外す | 住宅、一般事業用地など農業以外へ利用する場合 |
| 用途区分変更（軽微変更） | 農用地区域内に残す | 農地から農業用施設用地への変更等 |
| 変更不要の場合 | 現在の用途区分の範囲内 | 個別の計画により判断 |
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※ 自治体によっては、農用地区域内の農地を農業用施設用地（畜舎・堆肥舎・農機具収納施設等）として利用する場合、「軽微変更」の手続を行った後、農業委員会で農地転用等を行う仕組みが案内されています。
「用途区分変更」が重要になる農業用施設
農業経営を発展させていく過程では、農地以外の農業用施設が必要になることがあります。
- 農機具収納施設
- 農業用倉庫
- 選果・調製施設
- 集出荷施設
- 農産物の一時保管・作業施設
- 畜舎
- 堆肥舎
- 一定の農産物加工施設
このような場合には、農用地区域そのものから土地を外してしまうより、農用地区域内の「農地」から「農業用施設用地」への用途区分変更が制度上適切となる場合があります。
「農産物を加工する施設ならすべて農業用施設用地になる」わけではありません
施設の設置主体、加工する農産物、農業との関係、施設の規模、立地の必要性等を個別に確認する必要があります。用途区分変更が可能かどうかは、対象市町村の農業振興地域整備計画と具体的な事業内容を確認して判断します。
農振除外の6つの要件
「除外申出をすれば外してもらえる」という制度ではありません
農用地区域から土地を除外する場合、現在は原則として次の要件をすべて満たす必要があります。
代替地がないこと
農用地区域外に代替できる土地がないこと。予定する事業を農振青地以外で行えないかを検討します。「自分が所有しているから」「価格が安いから」という理由だけでは十分とは限りません。
地域計画の達成に支障を及ぼさないこと
対象農地が地域計画の目標地図等に位置付けられている場合、その農地を除外することで地域農業の将来像に支障が生じないかを確認します。
農地の効率的・総合的利用に支障を及ぼさないこと
農地のまとまりを分断しないか、周辺農地の利用を妨げないかなどを確認します。
担い手への農地集積に支障を及ぼさないこと
認定農業者や農業法人等への農地の集積・集約化を阻害しないことが求められます。
土地改良施設の機能に支障を及ぼさないこと
用排水路、農道その他の農業用施設への影響を確認します。
基盤整備事業完了後8年を経過していること
一定の農業生産基盤整備事業が行われた農地については、事業完了後の期間が重要になります。
さらに現在は「都道府県の農地面積目標」も関係します
令和7年4月1日に施行された改正農振法では、食料安全保障の観点から、農用地区域内農地の総量確保が強化されました。市町村が除外を行う際の都道府県との協議では、従来の除外要件に加え、都道府県の農用地区域内農地面積目標の達成に支障がないことも同意基準となっています。
現在の農振除外は「地域計画＋地域農業＋都道府県全体の農地確保目標」まで含めて運用されます
単に個別案件の事情だけで判断される制度ではなくなりました。手続の迅速化に関する通知は現在も公表されていますが、手続を迅速化することと、除外の実体的な要件を緩和することは別です。むしろ改正農振法では農地の総量確保が強化されています。申出を出す前に、そもそも除外できる見込みがあるのかを見ておいたほうが、結果的に早く進みます。
農振除外は「許可申請」ではありません
市町村の農業振興地域整備計画を変更する手続です
一般には「農振除外申請」と呼ばれますが、制度上は通常の許認可とは性格が異なります。農用地区域は、市町村が策定する農業振興地域整備計画の一部です。そのため、土地所有者等が除外を希望する場合には市町村へ除外の申出を行い、市町村が要件を審査したうえで農用地利用計画を変更します。農用地区域の設定・変更は、地権者等の申請そのものによって行われる制度ではありません。
農用地区域を変更する場合、市町村は都道府県知事と協議し、同意を得る必要があります。さらに、農用地利用計画案について次の法定手続があります。
このため、農振除外には一定の期間を要します。
農振・農地転用・開発許可は一体で考えます
農振手続が終われば事業を開始できる、わけではありません
農振除外や用途区分変更が完了しても、その土地が農地である限り、次に農地法上の転用手続を検討します。農用地区域内農地の転用については、農振の用途区分変更・除外手続の状況を、農振担当部局と農業委員会が相互に確認する取扱いが一般的です。
原則は、農用地区域から除外したあとに農地転用申請を受け付ける、という順序です。ただし、市町村と県との間で除外の事前調整を終え、農業振興地域整備計画の変更案が公告された場合には、例外的に農地転用手続を進める余地を示している県もあります。
「一つずつ終わらせる」だけでなく、前段階から並行して調整します
農振、農地転用、開発許可をそれぞれ完全に終わらせてから次へ進むのではなく、前段階から各行政機関と調整し、可能な手続を並行して進めることが、事業期間の短縮につながる場合があります。
都市計画法・開発許可とも連動します
農振青地を除外または用途区分変更し、農地転用を行っても、予定施設について都市計画法上の開発許可が必要となる場合があります。特に市街化調整区域では、都市計画法第34条の立地基準を満たす必要があります。
現行の都市計画法第34条第4号には、市街化調整区域内において生産される農林水産物の処理・貯蔵・加工に必要な一定の建築物等を目的とする開発行為に関する立地基準があります。したがって、地域で生産された農産物を加工する施設については、事業内容、原料農産物の生産地域、施設の必要性・規模等によって、第34条第4号の検討対象となる場合があります。
ただし、開発許可は自治事務であり、国の運用指針も地域の実情に応じた合理的な自治体運用を前提としています（現行の国の運用指針は2025年3月19日最終改正）。具体的な案件では、所在地の開発許可権者の基準を確認します。
実績事例｜農振青地に農産物加工施設を整備
農振手続 → 農地法第5条 → 都市計画法第29条 開発許可を一体的に支援
やまと-農-では、農振農用地区域内の農地について、農産物加工施設を整備するための行政手続を支援した実績があります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象土地 | 農振農用地区域内の農地 |
| 面積 | 約1,500㎡ |
| 予定建築物 | 農産物加工施設 |
| 都市計画上の区域 | 市街化調整区域 |
| 当時の開発許可立地基準 | 都市計画法第34条第4号 |
当時の手続の流れ
農業振興地域整備計画に関する用途区分変更手続に着手
農振関係手続が完了（着手から約4か月）
都市計画法第29条第1項による開発許可申請
同時期に、農地法第5条による農地転用許可申請を進行
開発行為許可通知書と農地法第5条 農地転用許可証を交付
用途区分変更の着手から、この2つの許可の同時取得まで約7か月
農産物加工施設の整備へ
この事例から分かること
農振だけでも、農地転用だけでも、開発許可だけでも事業は完成しません。農産物加工施設という一つの事業に対し、農振法＋農地法＋都市計画法という複数の制度を整理し、手続の順序と行政機関間の調整を行う必要がありました。
この実績を、2026年の制度で考えるとどうなるか
同種の案件を現在行う場合、当時とまったく同じ手続になるとは限りません。次の点が変わっています。
- 地域計画との整合性：農振除外の場合、「地域計画の達成に支障を及ぼさないこと」が法定要件に加わっています。
- 改正農振法による農地総量管理：2025年4月以降、都道府県の農用地区域内農地面積目標との整合も重要になっています。
- 除外か用途区分変更かの判定：農産物加工施設等の農業関連施設では、計画内容によって、青地から完全に除外するのか、農用地区域内で農業用施設用地への用途区分変更とするのかを最初に検討する必要があります。
- 農地転用許可との調整：用途区分変更後であっても、農地を施設用地とする場合には農地転用手続が必要になるケースがあります。
- 開発許可：市街化調整区域で農産物加工施設を整備する場合には、現在も都市計画法第34条第4号等の立地基準を含め、最新の開発許可基準を確認します。
「以前成功した案件と同じ用途だから、同じ手続で許可される」とは限りません
法令改正、地域計画、農振計画、開発基準が当時とは変わっています。過去の実績は参考にとどめ、いまの法令・地域計画・行政運用で組み立て直します。
事業開始までの流れと必要資料
農振除外・用途区分変更から、造成・建築まで
事業目的を確認
住宅、店舗、事業所、農産物加工施設、農業用倉庫等、最終用途を明確にします。
農振農用地区域か確認
対象地が青地か白地か、現在の農用地利用計画上の用途区分を確認します。
「除外」か「用途区分変更」かを判定
農業以外へ利用するなら除外を中心に検討。農業用施設なら、用途区分変更で対応できるかを検討します。
地域計画等を確認
地域計画、土地改良事業、農地集積、代替地等を確認します。
市町村へ事前相談
除外・用途区分変更の見込みを確認します。
申出・計画変更手続
市町村・都道府県との協議、公告・縦覧等を進めます。
農地転用・開発許可等を並行調整
農地法第4条・第5条、都市計画法、道路、排水等について関係部署と調整します。
農振関係手続完了
農地転用・開発許可等
必要な許認可を取得します。
造成・建築・事業開始
主な必要資料
- 土地登記事項証明書
- 公図
- 位置図
- 現況写真
- 土地利用計画図
- 建築・施設配置図
- 事業計画書
- 事業の必要性を説明する資料
- 代替地検討資料
- 排水計画
- 資金計画・資金証明
- 土地改良事業関係資料
- 地域計画関係資料
- 農地転用関係資料
- 開発許可関係資料
- 所有者・関係権利者の同意資料等
※ 自治体により様式・添付資料が異なるため、申出の前に所在地市町村の最新資料を確認します。
手続期間は早めに確認してください
「半年後に着工したいので数週間前に申出すればよい」とは限りません
農振除外は市町村の計画変更であり、県との協議、公告・縦覧等を伴うため、通常の農地転用より長期間になる傾向があります。制度上、計画案についておおむね30日間の縦覧と15日間の異議申出期間が設けられています。
さらに、受付時期を年数回に限定している自治体があります。
支援実績地域の一例
ある市では、通常の農振除外について年3回の受付とし、完了まで概ね6か月、農業用施設用地への軽微変更についても年3回・概ね3か月と案内しています。受付回数と所要期間は自治体によって大きく異なるため、農振、農地転用、開発許可、建築までを含めた全工程から逆算して計画を立てる必要があります。
料金
着手前に必ずお見積りを提示します
| 支援内容 | 報酬（税別） |
|---|---|
| 農振該当性・事前調査 | 50,000円〜 |
| 農振除外見込み調査 | 50,000円〜 |
| 農振除外 申出支援 | 50,000円〜 |
| 用途区分変更・軽微変更支援 | 個別見積 |
| 地域計画等の追加調査 | 個別見積 |
| 農振＋農地転用 一括支援 | 個別見積 |
| 農振＋転用＋開発許可 総合支援 | 個別見積 |
※ 表示金額はすべて税別です。別途、消費税を申し受けます。着手前に必ずお見積りを提示します。
※ 証明書取得、測量、設計、登記、建築確認その他、他士業の専門業務、行政手数料等が必要な場合には別途となります。
よくあるご質問
Q1．農振青地は絶対に転用できませんか？
Q2．農振除外を申請すれば必ず認められますか？
Q3．農業用倉庫を建てる場合も農振除外が必要ですか？
Q4．農産物加工施設でも用途区分変更できますか？
Q5．用途区分変更なら農地転用は不要ですか？
Q6．地域計画に入っている農地でも除外できますか？
Q7．土地改良事業をした農地でも除外できますか？
Q8．農振除外と農地転用を同時に進められますか？
Q9．市街化調整区域の農産物加工施設は建てられますか？
Q10．過去に同じ地域で許可された施設があれば、今回も許可されますか？
農振青地の土地利用は、事業計画の初期段階でご相談ください
除外できるか、用途区分変更で対応できるか、農地転用できるか、開発許可を取得できるか。順番に確認する必要があります。
東京都江戸川区西葛西5-1-11
COCOハウス西葛西 9F
農振除外・用途区分変更について相談する
土地の所在地・地番、面積、現在の利用状況、予定する施設・事業内容などをお知らせください。「農振青地なので無理」と判断する前に、除外と用途区分変更のどちらが適切かから確認します。
初回相談は5,000円（税別／1時間）です。ご相談・お打ち合わせは面談とWEBミーティングのどちらでも承ります（農業分野では面談が大半です）。
お預かりした個人情報は、個人情報保護方針に基づき適切に管理します。
あわせてご覧ください
農地取得・転用等支援
5つの支援メニューの入口。目的から必要な手続を確認できます。
詳しく見る → I 農業を始める ─ (3) B農地法第4条・第5条転用支援
農振手続の後に続く、農地転用そのものの立地基準・一般基準。
詳しく見る → I 農業を始める ─ (3) D開発許可・土地利用法令調整支援
市街化調整区域の立地基準、盛土規制、道路・排水まで横断して確認します。
詳しく見る →※ 掲載内容は2026年8月時点の情報を基礎としています。農業振興地域の整備に関する法律、農地法、都市計画法等の制度は改正されることがあり、農業振興地域整備計画・受付時期・様式は自治体によって異なります。個別の案件では、対象農地の所在地の市町村・都道府県の最新の基準・運用を確認して進めます。
※ 実績事例は、当時の法令・地域計画・行政運用に基づくものです。同種の案件について、同じ結果を保証するものではありません。
※ 測量、設計、登記、建築確認その他、他の専門資格を要する業務については、各専門家と役割を分担します。